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同日，SOHO中国宣布，在未来的三年，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。

销售收入减少一半

“今年的营业额下降并不出乎意料。”潘石屹(微博)(微博)称，是因为今年上半年公司没有新完工项目，因而结算面积减少。

“下半年银河SOHO的销售收入一旦进入，销售的量会非常大。该项目将于2012年11月份交付使用。”潘石屹说。

半年报显示，银河SOHO于2010年6月26日开盘销售，目前已经销售9成。

今年至今，SOHO合同销售金额仅为60亿元人民币，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。

潘石屹称，现在可以销售的项目金额和上半年已经销售的金额共计120亿，下半年拿到预售证的项目金额在70亿左右。

显然，120亿的已销售和可销售额已经比年初定下的230亿的目标降了一半。潘石屹指，主要是扣除了原拟出售的北京望京SOHO高楼和上海SOHO世纪广场，这两个项目将转为自持出租。

转型：改卖为租

SOHO中国16日下午同期宣布，公司将告别散售，持有物业。

潘石屹承认，今次SOHO中国转型，包括了多项因素。其中，写字楼和商业物业租金的快速上涨是重要原因之一。目前，SOHO中国拥有的商业物业和写字楼面积超过150万平米。

此外，他也表示，在董事会上已作综合考虑，转型也包括政府政策、优质地皮减少，以及政府征收重税等因素。不过他强调，公司对宏观调控未感受到压力，又否认转型和楼市进入下跌周期有关。

面对转型后租金收入将占到全公司收入的比率，潘石屹不肯做出预计。他表示，三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，租金年收入将超过40亿元。之后，销售收入则逐渐成为辅助收入。

“公司有足够资金，在未来三年发展150万平方米的物业项目。”潘石屹多番指出。

今日公布的半年报显示，公司现金充足，拥有现金92亿元人民币，未提取贷款余额60亿元人民币，净负债率为20%。

潘石屹认为，现有资金和销售收入能支撑公司的转型。但他也承认，负债比率有上升空间，但会控制在40%以内。至于采取哪种融资方法，他透露，董事会讨论过是否要引入基金或者自己成立基金来管理自持物业。

潘石屹又称，公司内部架构会有重大变化，销售团队将会压缩，而目前公司的销售团队，便会以培训方式转型商业管理部门，但他没有透露有没有裁员计划。（文/马倬彦 江旋）

以下为潘石屹演讲文字实录：

最近一段时间，经过公司内部同事们反复的分析、测算，征求我们一些股东的意见，公司做出一个重大的决定，决定告别散售，持有北京、上海优质地段的物业。

在SOHO中国发展的过程中，曾经有许多朋友不断地给我们提出建议：他们认为，一个好的商业地产开发商一定要告别散售，持有属于自己的物业。可是我们看到，在过去几年时间，北京和上海城市迅速发展的过程中，给我们创造了一个千载难逢的、非常难得的机会。我们希望在北京、上海城市迅速发展的过程中，有我们自己标志性的建筑、有我们为这样的大城市创造的建筑奇迹，

所以，我们在散售的过程中，在与我们的客户分享价值的过程中，让SOHO中国在短短的几年时间，规模和实力得到了迅速地成长，使SOHO中国成为了一家健康发展有实力的现代企业。

最近几年，北京和上海这两座城市，随着世博会和奥运会的促进，城市的基本轮廓已经形成，地铁网络已经勾画出了北京和上海两座城市基本的布局。在过去的三年时间，特别是最近一年时间，办公楼、商业地产的租金上涨幅度非常的大，创建了历史的新高。办公楼和商业地产的空置率创下了历史的新低。我们手中目前拥有150万平方米正在建设的办公楼和商业地产的物业。

我们到底是持有还是散售？从长远的角度来看，从公司长远的价值来看，当然应该是持有。就像，香港有香港置地持有香港中环最优质的物业。

SOHO中国如果是持有北京、上海最优质的150万平方米的商业物业，就是北京和上海的“香港置地”。最值得一提的是，在中国商业地产发展最繁华的上海外滩，SOHO中国将成为上海外滩最大的业主。如果是拥有150万平方米的商业物业，每年稳定的租金收入就会奠定SOHO中国长期、稳定的发展。在公司转型的过程中，首先回答的第一个问题就是公司有没有资金实力来完成这样一次转型。

SOHO中国目前拥有150亿的资金，公司的净负债率仅有20%，所以从资金的状况来看，SOHO中国完全有能力来完成这样一次转型。仅有20%的负债率也不会错过北京和上海未来的商业发展机会，SOHO中国过去的商业模式就是把土地变成市场上需要的房子，在这个过程中，把从土地变成房子产生的价值与客户分享，把房子销售给客户，让SOHO中国自身发展壮大。

今天，SOHO中国的转型就是要把土地变成房子之后，把房子再变成一单一单的生意，在具体的每平方米的建筑面积上面产生出来更大的价值，让SOHO中国持有的物业像能生蛋的鸡一样永远的为公司创造价值。打个比喻，SOHO中国过去是把小麦变成了面粉，今天还要在面粉的基础之上做成蛋糕，让它有更多的升值。

一定有朋友会问，过去10几年的经验证明，SOHO中国能够把一块土地变成漂亮的房子，可是能不能把房子变成一单一单的生意，把SOHO中国持有的物业做好？在过去10年时间，SOHO中国帮助小业主出租了超过250万平方米的物业，积累了一定的经验。

3年前，SOHO中国成立了自己的物业管理公司，SOHO中国开发的绝大多数的物业由自己的物业管理公司来管理。SOHO中国管理的物业的租金水平超过了市场的平均租金水平的增长率。告别散售后，转型之后的SOHO中国到底是一家什么样的公司？

SOHO中国将拥有北京和上海最繁华地段、最优质的物业，三年之后，这些物业建成SOHO中国主要的收入来源和利润来源是来自于这些物业的租金收入。五年之后，SOHO中国将至少拥有150万平方米的优质物业，每年可以给公司带来的租金收入超过40亿人民币。

我相信任何事情，只有付出才会有收获，投机取巧的事情、短期行为一定不能奠定一个长期的发展，只要SOHO中国努力地去创造、努力地为这个社会和市场去服务、去贡献，SOHO中国一定会长期稳定的发展。