香港政府以资本利得税抑房价
 

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 每日经济新闻

香港楼价创新高，如果政府不出手，还会继续高下去。

原因很简单，港币创出新高，货币聚集在香港，内外部资金聚集在香港，移民还在源源不断渗透到香港。人与资金聚集之地，如德国各大城市，如挪威、瑞典等国，必然导致房价上升。

10月27日，香港提高炒楼印花税，买楼半年内转手须征收成交价20%的额外印花税，持有期为6至12个月内的，税率由原来的10%上调至15%，持有期为12到36个月的税率由5%上调至10%；此外，非香港永久居民及公司买家须再征收15%的额外印花税。按此计算，内地买家若在半年内短炒香港豪宅，税费成本将接近四成。此前内地短炒香港豪宅所有税费相加最高仅需不到两成。

此举是为了抑制非香港居民短期炒楼。香港房价高处不胜寒：自2009年以来，香港房地产价格大幅上涨了90%，8月份的房价指数比1999年的指数高出一倍多，香港差饷物业估价署9日公布的数据显示，8月份所有类别的私人住宅总体价格指数攀上历史最高值，达到210.6点，较7月份的206.1点上升2.18%。这项指数去年超越了1997年的峰值(172.9点)，已是连续7个月上扬，自今年3月份以来，该指数每个月都在创造新的纪录，目前已比97年楼市高峰期的172.9点，高出21.8%。今年前8个月，香港楼价已累计上涨16.3%。

令人关注的是，香港房屋租金的上涨速度较为缓慢。据最新统计数据显示，租金上涨速度较为缓慢，部分地区的租金甚至出现下滑，租金滞胀房价上涨，说明房地产市场由投资性需求主导。

香港有物业税，但房价依然大幅上升，原因有二

第一，货币推动通胀。香港与美元挂钩的联系汇率制度，缺乏货币自主权，从美国导入通胀。而从内地大规模迁入香港的移民，携带的资金助推了货币与资产泡沫。第二，卖地与贫富差距扩大、过于热闹的投资市场助推了房地产市场泡沫。

目前除中国外的欧美央行释放货币，货币无法进入实体经济，导致的结果是银行货币沉淀，大公司现金增加。今年8月初，法新社报道，美国的苹果公司有超过810亿美元现金留置海外，微软、谷歌和思科公司在海外的现金也分别达到540亿、430亿和420亿美元。穆迪投资者服务公司7月的一份报告显示，截至今年3月底，22家总部位于美国的科技公司在海外留置了2890亿美元现金，约占其全部现金的70%。再过3年，这些科技公司在海外留置的资金可能增长到4000亿美元。据估计，美国公司在海外的现金可能高达1万亿美元，而美国商业银行现金占比从历史平均水平3.2%上升到10%左右。大规模的不受抑制的流动现金，现金单向流向商业银行，成为资产泡沫的温床。全球货币形势不容乐观。

其次，香港贫富差距扩大，土地财政催生权贵利益共同体。

据香港政府统计处6月18日公布的数据，香港贫富悬殊恶化，反映贫富差距的实质基尼系数去年升至0.537，比06年增加0.004，高于加拿大、英国、新加坡、美国和澳洲，创回归以来新高。最高和最低收入的家庭组别，每月收入中位数，分别为95000元和2070元，差距扩大至接近45倍。统计处指，人口老化及小型住户数目增加是收入差距扩阔的主因。

据英国《金融时报》报道，香港的土地制度是英国殖民时期的遗物。香港殖民当局通过出租土地来创收，这个毫无成本的收入来源延续至今。香港政府划出大块的土地，每块地皮的面积都大到只有最具实力的开发商才能够竞标。开发商还向政府预付一笔额外费用，以换取变更土地用途的许可，例如从农业用地变更为商业用地。这样摇身一变会释放出更多的价值，内地的土地制度甚至包括勾地的勾当，都可从中找到根源。

香港智库思汇政策研究所估计，香港政府至少有45%的财政收入来自土地，包括土地预付款、房产税以及对开发商的可观利润所征的税收。Hemlock——一名与香港地产大亨关系密切的商业作家的笔名——将从这种关系中获益的房地产卡特尔，比作“获得向农民征税权利的封建领主”，香港的高房租是向所有居住者征收的隐性高负税。由于香港政府与土地之间的利益关系，人们很难相信政府会真正打压房价，抑制势力强大的房地产富豪。

香港征收物业税，却面对着货币潮与投资潮，因此，香港政府祭出征税杀手锏。这次上调印花税，本意是提高短期客、外来客炒楼成本，印花税与房价挂钩，其实质是资本利得税。

相信此举会起到一定作用，外来短期投资客不得不考虑退出房地产市场的高成本。但是，考虑到土地财政、土地权贵、外来移民、外来货币汹涌，此举不会收到长期效果。香港要解决高房价，或者政府大规模建公屋，或者改变土地财政、建立独立的货币体制，其他一切政策，都是救火之用的浮光掠影之作。